«Si nous maintenons le même rythme en matière de réalisation des logements, même le budget des États-Unis ne nous suffira pas». Ces propos, tenus le samedi 29 avril par Abdelmalek Sellal, ont été interprétés, hâtivement, comme un signal traduisant la volonté de l’Etat de «se retirer du secteur du logement au profit des promoteurs immobiliers privés». Ce n’est surement pas demain la veille et voici pourquoi.
D’abord, en dépit du réel « effort de l’Etat » évoqué à satiété par la langue de bois officielle, le budget du secteur du logement en Algérie n’a malheureusement (ou heureusement) rien a voir avec celui des Etats-Unis. Le financement du logement en Algérie, c’était en 2016 plus de 477 milliards de dinars (environ 4,5 milliards de dollars) de ressources fournies par le Trésor public. Un montant important mais qui ne représente environ qu’un peu plus de 6% des dépenses du budget de l’Etat. On connait également la structure de ces dépenses. Les programmes de réalisation de logements sociaux locatifs (LPL) entièrement financés par les ressources du Trésor public et qui portent, bon an mal an, sur plus de 50 000 unités, ont été dotés de plus de 150 milliards de DA. Le « logement public aidé » en milieu rural et urbain a reçu, pour sa part, un peu plus 300 milliards de DA constitués essentiellement de l’« aide frontale » de 700 000 dinars accordée par la Caisse nationale du logement(CNL) dont le dispositif a été étendu, en août 2014, aux opérations de réhabilitation des logements collectifs lancés dans les grandes villes algériennes. Il faut y ajouter les bonifications sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers qui sont également prises en charge par le Trésor public.
Un niveau de dépense loin d’être insupportable, mais des économies à prévoir
Ce niveau de dépenses est-il insupportable pour l’Etat algérien? Certainement pas , mais ce sont les perspectives de le voir poursuivre sa croissance indéfiniment qui semble inquiéter les pouvoirs publics. Les récentes déclarations de M. Sellal casse donc indiscutablement un tabou, le secteur ayant jusqu’ici résisté à toutes les politiques d’austérité. Un certain nombre de commentateurs ont cru pouvoir conclure, de façon très imprudente, que l’Etat allait se retirer du financement du secteur du logement. On en est pas là et ce ne sera sans aucun doute jamais le cas. Mais des mesures d’économies pourraient être prises dans l’avenir qu’on peut tenter de cerner dans le but de mesurer leur impact éventuel sur des segments sensibles comme le logement social « gratuit », les programmes AADL ou encore les programmes de logement promotionnels de type LPP.
Le logement « gratuit » ou comment s’en débarrasser ?
Le logement « gratuit », dans le langage de tous les jours, c’est le logement social destiné aux plus nécessiteux. Il a la particularité en Algérie -beaucoup d’enquêtes internationales le confirment- d’avoir donné lieu à un investissement particulièrement important de l’Etat algérien au cours des dernières décennies. Le stock de logements sociaux (désormais appelés LPL pour « logements publics locatifs ») gérés par les OPGI dépasse le nombre de 800 000 et ne cesse de gonfler. Leur gestion se heurte à des problèmes multiples. Le moindre d’entre eux n’étant pas, de façon paradoxale, leur distribution qui donne régulièrement lieu à des émeutes. Le recouvrement des loyers est également un casse-tête pour les OPGI. Des bilans récents mentionnent le chiffre de moins 50% des loyers effectivement récupérés; ce qui ne favorise pas spécialement les opérations de maintenance et d’entretien du parc. La recherche des économies dans ce domaine a déjà commencé. Elle a poussé les pouvoirs publics à lancer, en 2013, une opération de cession de ces logements à leurs locataires. Les prix de vente sont, selon différentes sources, très variables, mais généralement abordables. Ils peuvent varier du niveau symbolique de 50 000 dinars dans certaines régions du Sud du pays, à environ 800 000 dinars à Alger. On ne dispose pas encore de bilan de cette opération qui semble se dérouler curieusement dans une indifférence générale. Est-ce que l’Etat peur aller plus loin en réduisant le nombre de logement sociaux réalisés au cours des prochaines années ? C’est une option qui semble envisageable dans la mesure ou les programmes de logements sociaux, lancés depuis près d’une décennie, ont été associés de façon étroite (mais non exclusive) à la politique d’éradication de l’habitat précaire. Cette dernière a déjà concerné entre 300 et 400 000 familles. La plus grande partie du « travail » ayant été réalisé dans ce domaine, les pouvoirs publics, pourraient sans doute envisager de « réduire la voilure » au cours des prochaines années. Cette démarche pourrait être accompagnée en outre par la recherche d’un meilleur recouvrement des loyers et la poursuite de l’opération de cession des logements LPL au profit de leur locataires actuels.
AADL et LPP, des logements pour les classes moyennes…
Le même jour ou il évoquait le « budget des Etats-Unis » à propos de celui du logement en Algérie, Abdelmalek Sellal a également estimé que « le développement du pays resterait dénué de sens si la classe moyenne venait à être déstabilisée. C’est pourquoi nous redoublons d’efforts pour préserver le pouvoir d’achat du citoyen moyen et refusons de lui faire porter, seul, les retombées de la situation économique », a affirmé le Premier ministre. Ce souci de préserver et de consolider les classes moyennes apparaît comme une constante de la politique des gouvernements algériens au cours des dernières années. Il s’est traduit par le lancement des formules de logements AADL et LPP qui ont connu, au moins pour la première, un très vif succès auprès des souscripteurs. Plus de 70 000 souscripteurs pour la formule AADL 1, qui devrait être liquidé définitivement d’ici juin prochain, selon les promesses du ministre de l’Habitat, et pas moins de 400 000 souscripteurs pour la formule AADL 2 lancée en 2013.
… à des prix loin d’être symboliques
Certains commentateurs pressés ont cru pouvoir affirmer, voici quelques semaines, que le gouvernement avait décidé de « mettre fin aux programmes AADL pour des raisons financières et en raison de la crise » et qu’ils « seraient abandonnée à l’avenir au profit de la promotion immobilière privée ou publique ». Alors, fini les programmes AADL ? Pas sûr du tout. Et il y a même de très bonnes raisons de penser le contraire. L’éventualité de voir cohabiter à l’avenir la formule du logement social « gratuit » avec le seul « logement promotionnel » hors de portée pour la majorité de la population est précisément la situation que les formules LSP d’abord, et AADL ensuite, ont voulu éviter au cours des deux dernières décennies. Il est très peu probable que, même dans une situation financière plus compliquée, l’Etat renonce à un instrument qui permet de favoriser l’accession des classes moyennes algériennes au logement. Il y a pour cela une bonne raison, le prix de ce type de logement est désormais très loin d’être symbolique : « 50 000 dinars par m2 » en moyenne, selon le DG de l’AADL. Ce qui porte le prix d’un logement de 80 m2 à près de 4 millions de dinars. Dans le cas du LPP, les prix du m2 mentionnés actuellement sont de l’ordre de 120 000 DA, ce qui porte le prix d’un 4 pièces de 80 m2 à près de 10 millions de DA payables par tranches, mais d’avance.
Pas de « remise en cause » des programmes AADL
Les « raisons financières » évoquées pour la remise en cause éventuelle de ces formules d’accès au logement ne sont donc pas décisives. Pour preuve, la Loi de finance 2017 a prévu l’inscription d’une dernière tranche de 120 000 logements AADL; ce qui fait que les financements sont désormais disponibles pour le totalité du programme AADL 2. Ce qui n’empêche pas, là aussi, quelques mesures d’économies d’avoir commencé à être adoptées. La même loi de finance 2017 a ramené la période d’incessibilité des logements AADL à deux ans en cas de paiement anticipé du prix du logement par le souscripteur. Une mesure qui permet d’accélérer les recouvrements et qui réduit également les frais financiers à la charge de l’Etat en matière de bonification des taux d’intérêt. Aux dernières nouvelles, ce sont près de 240 000 logements AADL 2 qui sont actuellement en cours de réalisation. Les 400 000 logements inscrits au titre de ce programme suffiront à faire le « bonheur » de l’agence chargée de leur réalisation au cours des prochaines années. Il est donc assez peu probable que de nouveaux financements soient prévus en 2018 ou en 2019 pour un éventuel programme AADL 3. Ce qui devrait contribuer à faciliter la démarche en cours de « consolidation budgétaire ». On peut en revanche tenter un pronostic, même s’il reste assez hasardeux dans l’état actuel des informations disponibles : un programme AADL 3 en 2020. C’est possible.
Les logements LPP en quête de souscripteurs
Le décor est assez différent pour le logement LPP. Sans doute en raison des prix de ce type de logement, mais également à cause de la révision des conditions de paiement, ce programme n’a pas enregistré l’engouement prévu. Les inscriptions sont toujours ouvertes, contrairement à la formule AADL, et il ne reste, pour l’instant, que moins de 39 000 souscripteurs qui doivent payer une deuxième tranche fixée à un million de dinars après le désistement de nombre d’entre eux. De façon significative, un ministre considérait récemment, en raccourci, que ce programme était principalement «destiné à loger les cadres de l’Etat» et que cette mission était désormais « accomplie », même si la plus grande partie des logements est loin d’avoir été livrée. Il y a donc peu de chances de voir un programme LPP 2 lancé dans un avenir prévisible.
